A raíz de la publicación del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, que aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, tales han sido las dudas acerca de las obligaciones fiscales que incumbe a quienes explotan dichos inmuebles, que se han sucedido una serie de consultas vinculantes a la Dirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda (DGT en adelante), cuyo contenido y criterios ha resumido de forma suficientemente amplia la AEAT a través de su “Nota informativa sobre alquiler de vivienda vacacional”, a la que hemos tenido acceso.

En esencia, para la DGT la cuestión previa a dilucidar es el tipo de rendimiento obtenido con la explotación de la vivienda vacacional, esto es, si estamos ante rendimientos del capital inmobiliario (alquiler de vivienda) o ante rendimientos de actividades económicas (servicios de hospedaje).

Pues bien, la DGT entiende en todas estas consultas vinculantes que, a la hora de calificar los rendimientos obtenidos, lo relevante es el tipo de servicios que realmente y de forma efectiva se prestan, y si, en relación a un inmueble determinado, se prestan servicios adicionales propios de la industria hotelera, puesto que de no prestarse tales servicios adicionales o accesorios, el alquiler de la vivienda vacacional no podría calificarse como una actividad económica, debiendo clasificarse en el IAE bajo el epígrafe 861.1 “Alquiler de vivienda”; actividad que únicamente podría ejercerse con carácter empresarial si para la ordenación de la misma se cuenta con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, en aplicación de la normativa vigente.

Sin embargo, el preámbulo del citado Decreto de viviendas vacacionales ya deja clara la cuestión relativa al tipo de servicios que realmente y de forma efectiva se prestan, cuando dice: “se considera necesario el desarrollo de la regulación que determine las condiciones y requisitos que deben cumplir las viviendas vacacionales, incorporándolas a la regulación de los establecimientos de alojamientos turísticos, como una nueva tipología en la modalidad extrahotelera…”.

Comienza el Decreto ocupándose del objeto, las definiciones, el ámbito de aplicación, el régimen jurídico, las prohibiciones y otros aspectos; para continuar ocupándose de las condiciones de uso y requisitos de seguridad, funcionales y de equipamiento mínimo, así como de información de los precios a cobrar; en el capítulo III se establece el régimen de explotación de las viviendas vacacionales y el procedimiento de declaración responsable de inicio de actividad, conforme a la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias; más adelante se regulan las reclamaciones, la inspección y el régimen sancionador. En definitiva, en sus cuatro capítulos y tres anexos, se regula exhaustivamente lo que no puede calificarse de otra manera que no sea una actividad de prestación de servicios, como establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero que son.

A mayor abundamiento, la Disposición Adicional Única modifica el Decreto 142/2010, de 4 de octubre, que aprueba el Reglamento de la actividad turística de alojamiento, de forma que su artículo 5.2.e) recoja las viviendas vacacionales como una tipología más de los establecimientos de alojamiento, dentro de la modalidad extrahotelera.

Por otro lado, el artículo 2.e) del Reglamento de viviendas vacacionales define como “empresas explotadoras”, entre otros, a los propietarios cuya actividad, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de las viviendas que cumplan los requisitos previstos en el propio Reglamento.

Incluso, el artículo 5.2.a) prohíbe destinar la vivienda vacacional a fines que no sean los propiamente turísticos, el 8.2 obliga a remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ella.

En consecuencia, no vamos a entrar siquiera a discutir lo que la DGT entiende como servicios adicionales propios de la industria hotelera; tampoco sobre los servicios que entiende que no se pueden considerar propios de la industria hotelera.

Vamos a centrarnos en el tipo de servicio que realmente y de forma efectiva se presta: el servicio de hospedaje, de alojamiento. Y es que el servicio propio de la industria hotelera por excelencia no es otro que el alojamiento del turista o huésped, el hospedaje. Por tanto, es evidente que el alquiler de una vivienda vacacional debe clasificarse en el IAE en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, con las obligaciones fiscales inherentes al ejercicio de una actividad económica, puesto que no estamos ante un arrendamiento o compraventa de inmueble, sino ante una prestación de servicios, en este caso servicios turísticos.

Esta delimitación ya debería estar clara desde hace muchos años, cuando se reguló por primera vez el Turismo Rural en Canarias en el año 1998 y surgió la misma controversia: si la actividad desarrollada por las Casas Rurales debía calificarse como empresarial o no, cuestión que afectaba, entre otras cosas, a la tributación de las subvenciones recibidas por los propietarios como consecuencia de la rehabilitación de los inmuebles destinados a esta actividad.

En aquel momento, el TEAR de Canarias, Sala de Santa Cruz de Tenerife, en su Resolución de la Reclamación nº 428/2002, de 29 de abril de 2003, tuvo oportunidad de pronunciarse sobre la exigencia de local y empleado (hoy solo empleado) para que la actividad de arrendamiento tuviera la calificación de empresarial, tal y como defendía Gestión Tributaria en aplicación del artículo 25.2 de la Ley del IRPF vigente en aquel momento. Y lo hizo en los siguientes términos: “La exigencia contenida en dicho precepto para poder considerar la actividad como económica sólo es aplicable para el supuesto de que la actividad empresarial se concrete en el arrendamiento o compraventa de inmuebles, siendo que, de la amplia documentación existente en el expediente administrativo, no existe lugar a dudas acerca de que la actividad económica no es de ese tipo sino que se trata de una empresa turística de alojamiento, es decir prestación de servicios, (…) razón que llevará a la anulación de la resolución y de la liquidación girada por la Administración de Hacienda”.

Pero es que, además, en la consulta vinculante V0603-14, de 6 de marzo de 2014, entre otras, en la que el consultante pregunta sobre la tributación de una subvención percibida para la rehabilitación de un edificio para convertirlo en una casa rural y explotarlo como tal, la DGT contesta: “La subvención percibida (…) tiene en el ámbito del IRPF la calificación de rendimientos de actividades económicas, conforme a lo dispuesto en el art. 27.1 de la Ley 35/2006, que dice: Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquéllos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”. En ningún momento se plantea la posibilidad de encontrarnos ante rendimientos de capital inmobiliario por tratarse de arrendamiento o compraventa de inmuebles, sino que, con razón, califica la actividad desarrollada, sin lugar a dudas, como de prestación de servicios.

Sorprende por tanto el aparente cambio de criterio por parte de la DGT cuando mantiene ahora que, si no se cuenta con persona empleada, los rendimientos obtenidos por las viviendas vacacionales constituirán rendimientos del capital inmobiliario.

Y sorprende porque confunde los términos, puesto que, parafraseando al TEAR, no existe lugar a dudas acerca de que la actividad que se desarrolla en las viviendas vacacionales no es otra que una actividad turística de alojamiento, puesto que así lo regula la normativa turística a la que están sometidas.

Estamos, en definitiva, ante una actividad de prestación de servicios turísticos extrahoteleros, que se concreta en el alojamiento de los usuarios turísticos, no ante un arrendamiento de inmueble que exigiría una persona empleada para calificarse como actividad económica, por lo que las obligaciones fiscales son las inherentes a cualquier actividad económica desarrollada por personas físicas: alta en IAE, alta en IGIC, pagos fraccionados trimestrales y liquidaciones de IGIC trimestrales, entre otras. Cuestión a destacar es la posibilidad de acogerse la Deducción por Inversiones en Canarias y la Reserva para Inversiones en Canarias, entre otras posibles medidas y/o bonificaciones de carácter fiscal aplicables a las actividades económicas.

Por supuesto, toda persona que realiza actividades económicas por cuenta propia, con la regulación actual en la mano, debe cotizar en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos del sistema de la Seguridad Social; circunstancia ésta que sin duda tiene una incidencia importante en la rentabilidad que finalmente obtendrán los propietarios de las viviendas vacacionales que desarrollen esta actividad de forma personal y directa. Habrá que ver cuál será el criterio de la Inspección de Trabajo en el caso de tener que resolver esta cuestión cuando afecte a personas físicas que explotan su vivienda vacacional como si se tratara de un simple arrendamiento de inmueble (tal y como parece sostener la DGT en sus consultas vinculantes) y no se encuentran, por tanto, cotizando como autónomos.